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terça-feira, 24 de agosto de 2010

DICAS PARA INVESTIR EM IMÓVEL

No fim de agosto, a Caixa Econômica Federal (CEF) suspendeu temporariamente o financiamento de imóveis para a classe média. A notícia ganhou impacto por ser a Caixa o principal agente financeiro do setor. Mas não é o único. Grandes bancos, que trabalham com recursos da caderneta de poupança, continuam com linhas de crédito do Sistema Financeiro da Habitação abertas aos interessados. A própria Caixa já está preparando sua entrada na área de consórcio de imóveis e abriu as torneiras para financiamento de reformas residenciais. Os diretores da CEF acenaram com a possibilidade de a instituição voltar a financiar a casa própria a partir do próximo ano. Obter o financiamento é apenas parte do caminho. Com o dinheiro na mão, as dúvidas sobre como comprar com segurança permanecem. VEJA levantou 22 questões práticas de potenciais compradores de imóveis e pediu a algumas das mais ativas imobiliárias do país que respondessem a elas.

Comprar imóvel pela internet é uma opção real?
Não. É uma boa ferramenta de busca e comparação, mas o comprador não deve esperar nenhuma mágica, pois a escolha e a negociação exigem paciência e podem levar meses. Não se faz isso por e-mail. Os classificados dos jornais continuam sendo uma excelente fonte, sobretudo para os lançamentos. O que a internet facilita, nas grandes capitais, é o cruzamento de dados por localização, tamanho, preço e estado de conservação do imóvel. Uma boa corretora imobiliária, com profissionais que conheçam bem o mercado ou bairros específicos, é ainda insubstituível.

Diz-se que as características mais importantes de um imóvel são localização, localização e localização. Isso é verdade?
Em grande parte, sim. Localização deve ser o primeiro fator a ser considerado pelo comprador. A segurança e a facilidade de acesso ao trabalho e à escola dos filhos, bem como a boa infra-estrutura de serviços do bairro, são fundamentais para a qualidade de vida e o valor do imóvel. Visite o local tanto durante o dia quanto à noite, para verificar como variam as condições de trânsito e barulho. Algumas áreas podem ser vítimas do próprio sucesso: crescem tanto que se tornam barulhentas e com trânsito infernal. Melhor sempre é comprar em bairros estabilizados.

Os riscos de comprar imóvel na planta são hoje maiores ou menores que no passado?
Desde a quebra monumental da Encol, há quatro anos, o próprio mercado passou a se policiar melhor, mas ainda há uma dose de risco nas compras para entrega futura de apartamentos. Não existe aquisição 100% segura nessa modalidade. O conselho mais valioso é comprar de empresas com reputação de seriedade e solidez e livres de reclamações nos Procons. Os problemas mais comuns que acompanham a compra de apartamentos na planta são: atraso na entrega, alteração da metragem dos cômodos, embargo da obra por irregularidades na prefeitura, reajustes não previstos em contrato e padrão de qualidade abaixo do esperado ou anunciado. Sem falar, é claro, do risco de cair na mão de vigaristas que somem com o dinheiro dos clientes.

Como tornar a compra de apartamento na planta mais segura?
A maneira mais cômoda (e mais cara) é fazer o chamado seguro de garantia de entrega. Essa modalidade custa de 1% a 3% do imóvel e é oferecida por inúmeras seguradoras. Outra abordagem é certificar-se dos bons propósitos das empresas vendedoras. As construtoras idôneas põem à disposição dos clientes seus balanços, demonstrativos financeiros e certidões negativas de débito com a Previdência e a Receita Federal. A existência de diversos empreendimentos anteriores de sucesso é um indicador que deve ser levado em conta. Se houver ações judiciais, embargos, disputas entre herdeiros e outras limitações legais ao uso do terreno ou do imóvel, evite fazer o negócio.

É normal o preço do imóvel variar durante a obra?
Não é incomum. Nas obras contratadas "por empreitada", os reajustes são menos bruscos. Quando a compra é feita "a preço de custo", o valor efetivo da obra será repassado automaticamente aos futuros moradores. São muitas as variáveis: entrada, prestações intermediárias, índices e periodicidade de reajustes, entrega das chaves. Por isso é bom (e não é caro) contratar um advogado para ajudar.


Marcos Issa


Que cuidados tomar na hora da assinatura do contrato?

Os contratos devem ser assinados na presença de testemunhas qualificadas e do vendedor. Guarde uma via original e verifique se todas as assinaturas têm firma reconhecida.

O que são as plantas flexíveis?
Muitas construtoras passaram a oferecer essa alternativa. São, em geral, apartamentos com disposição variável de dormitórios, suítes, salas ou escritório, dentro do mesmo espaço total. O cliente pode desenhar o apartamento a seu gosto. A desvantagem é que o preço do imóvel pode subir conforme as modificações. Além disso, na hora de vender, as alterações poderão ter pouca ou nenhuma valorização no mercado.

Quando é melhor comprar um imóvel usado?
Há regiões em que a oferta de novas unidades é limitada. Além disso, os imóveis usados costumam ser mais baratos, obviamente, e permitem uma reforma personalizada. Há sempre o risco de existir alguma pendência anterior que impeça a transferência do bem para o comprador. O ideal é ter um advogado ou uma corretora para garantir a segurança do negócio.

Comprar um imóvel ocupado é arriscado?
Se o morador for o proprietário, não há problema, porque sempre será possível negociar a desocupação como requisito para o pagamento. Se for um locatário, o melhor é não comprar.

Quem deve pagar a taxa de corretagem?
Em geral a taxa de 6% é paga por quem vende o imóvel. Mas isso pode virar moeda de troca na hora da negociação. Há a possibilidade de o proprietário, por exemplo, aceitar uma oferta menor de preço e propor que a corretagem seja paga pelo comprador.

Como saber se a taxa de condomínio é abusiva?
Não existe almoço grátis. Se o prédio estiver em condições desfavoráveis de conservação, saiba que cedo ou tarde haverá reformas e o custo delas será rateado entre os condôminos. Portanto, faça logo os ajustes no preço do apartamento, pois o valor baixo pode esconder as necessidades de reforma do prédio mais adiante. É fundamental também verificar a situação econômica do condomínio. Taxas muito altas de inadimplência indicam uma vizinhança com problemas financeiros crônicos, o que pode prejudicar o ambiente do edifício e pesar na conta do condomínio.

Os lofts estão muito na moda. Eles são mais caros por isso?
Com pé-direito alto e grandes ambientes sem paredes, os lofts viraram uma opção de estilo de vida moderno. Sua origem está nos distritos de artistas de Nova York. No Brasil, adaptou-se esse conceito para prédios novos, tendo como principal atrativo a possibilidade de o morador dividir e preencher o espaço como quiser. Eles constituem uma boa opção para solteiros ou jovens casais, por serem erguidos em regiões com estrutura de serviços satisfatória, como lavanderias, restaurantes e supermercados. Se o casal não pretende ter filhos a curto prazo, o loft é uma alternativa interessante.

Quais são as desvantagens evidentes na compra de um loft?
Não espere pagar menos por ele por causa da aparente falta de requinte. Nem espere vendê-lo por preço acima do de mercado apenas porque está na moda.

Quem vai comprar um imóvel deve dispor de quanto para a entrada?
No caso da maioria dos imóveis na planta, os valores giram em torno de 20%. Quanto aos financiamentos bancários, esse valor é de no mínimo 50% do total. A linha de crédito do Sistema Financeiro da Habitação estabelece o seguinte critério: para o valor do imóvel entre o mínimo de 40 000 reais e o máximo de 300 000 reais, o valor de financiamento entre o mínimo de 20 000 reais e o máximo de 150 000 reais.

Qual o custo da contratação de um arquiteto?
Os preços variam de acordo com o prestígio, a experiência profissional e a região do país. O Instituto de Arquitetos do Brasil tem uma tabela de preços médios de referência. Segundo ela, o custo de um projeto varia de 20 a 100 reais por metro quadrado. Uma consulta, para aspectos específicos, sai por 60 a 300 reais a hora.

O consórcio de imóveis funciona mesmo?
Como os de carros, os consórcios de imóveis são fiscalizados mas não totalmente garantidos pelo governo. Ao escolher essa modalidade, é preciso checar a idoneidade e a saúde financeira da empresa que o organiza. Valem as mesmas regras de segurança das compras na planta.

Qual a vantagem do consórcio?
O principal atrativo está no baixo valor das prestações. Enquanto um financiamento não sai por menos de 12% do preço total por ano, no consórcio se paga uma fração disso.

Os prazos são longos?
Exatamente para poderem cobrar menos, as construtoras esticam os prazos de conclusão das obras vendidas por consórcio. Por isso, quem compra por essa modalidade tem de ter paciência para esperar – ou sorte, para ter sua cota contemplada logo, ou ainda algum dinheiro guardado para dar um lance vencedor.

Quais são as linhas de crédito disponíveis para a compra de imóveis?
As duas principais linhas de crédito para aquisição de imóveis a longo prazo são: Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Carteira Hipotecária (CH). Algumas construtoras dispõem de linhas diretas de financiamento para imóveis de alto padrão na planta, mas os prazos em geral não ultrapassam seis anos. Tanto o SFH como a CH, que trabalham com recursos da caderneta de poupança, oferecem prazos de até quinze anos.

Quais os limites de financiamento?
No caso do SFH, os financiamentos são concedidos para imóveis com valor entre 40 000 e 300 000 reais. O limite do financiamento é de 150 000 reais, com juros de 12% ao ano. A Carteira Hipotecária só pode ser usada para imóveis de valor superior a 300 000 reais. O valor máximo de financiamento é de 400 000 reais, com juros que variam de 14% a 15%. Ambos utilizam a TR como índice mensal de atualização monetária.

Que bancos oferecem esse tipo de financiamento?
A Caixa Econômica Federal suspendeu, desde 31 de agosto, a concessão de financiamento para a classe média (renda mensal superior a 2 000 reais), concentrando-se em financiamentos para habitação popular. Os principais bancos que hoje operam no mercado imobiliário são Unibanco, BankBoston, Bradesco, Itaú, Nossa Caixa e Real.

Quanto um comprador de imóvel pode comprometer de sua renda para pagar as prestações?
A experiência indica que o melhor parâmetro é mesmo aquele dado pelos bancos ao conceder financiamento: de 20% a 25%. Mesmo para aqueles casos de financiamento direto sem comprovação de renda ou alguma outra restrição, os especialistas do setor recomendam nunca comprometer mais que 30% da renda familiar na compra do imóvel.

OLEGARIO: Achei este artigo muito importante e resolvi postar aqui no blog - Dedicado aos investidores imobiliários.

FONTE: http://veja.abril.com.br/especiais/investimento/p_055.html


OLEGARIO - Consultor de Investimentos Abyara Brasil Brokers S\A Campinas
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