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domingo, 4 de setembro de 2011

Investindo em Imóveis


CONHEÇA O MERCADO IMOBILIÁRIO NO BRASIL E SUAS TENDENCIAS



Caro leitor, dedico esta matéria a você que quer conhecer mais sobre este maravilhoso mercado.

Hoje vou tirar todas as suas dúvidas, quanto a investimentos imobiliários, onde você pode ganhar e onde você pode perder, seus riscos e suas garantias, se existe bolha no país, entre outros.

Ressalto que todo este conhecimento que passarei agora, foi adquirido ao decorrer dos anos e de um estudo profundo que fiz do mercado. Também passarei conhecimentos que adquiri juntamente do Ex-Presidente do Banco Central o Economista Gustavo Loyola e a ancora do Jornal da Globo Christiane Pelajo onde por muitas vezes participei de palestras com estes dois "icones" sobre este setor e suas tendencias.


BRASIL - UM PAÍS EM REFORMA

O Brasil é um país em reforma, ou seja em todo lugar hoje vemos canteiro de obras, Construtoras são requisitadas a todo momento para construír, devido a grande demanda de empresas e construção civíl.

Pavimentação, casas, edifícios residenciais e comerciais, escolas, faculdades, pólos de alta técnologia, empresas, industrias, hospitais etc... Todos os setores hoje requisitam mão de obra da construção civíl, isso porque o nosso país ainda é muito jovem e esta se desenvolvento, há grandes áreas ainda a serem construídas e desenvolvidas.

Há grande défit habitacional e as famílias estão ficando menores, antes eram de 5 e até mais que 10 pessoas em uma única residencia.

Hoje vemos que a tendencia é casais com 1 ou 2 filhos em apartamentos ou residencias pequenas (pratico para arrumar e limpar) com ambientes integrados, o que dá amplitude e conforto. Normalmente o casal trabalham e pouco ficam em casa. Temos ainda o publico Single que gostam de morar sozinho e terem sua própria independencia, geralmente este publico busca os flats com serviços.

É devido a esta grande demanda que entraremos no assunto da Inflação Imobiliária, ou seja a valorização do bem.

Podemos dizer então que o país é um grande canteiro de obras.



INFLAÇÃO IMOBILIÁRIA (Valorização)


Por que os imóveis valorizam tanto, até quanto podem valorizar, qual o melhor momento de vender?

Imóveis valorizam primeiramente pela correção do INCC, que é o Indice Nacional da Construção Civíl, que também corrige o período de obra. Esta correção é determinada por lei.

O INCC tem fechado em alta e tem variação mensal de 0.5% a 0.7%. O fechamento anual da correção varia me média de 6% a 8%. Teve anos que fecharam acima de 10% e teve anos que fecharam abaixo de 5%. Mas a variação média é praticamente a mesma da poupança, 7.2% ao ano.

Além do INCC temos a valorização de mercado, é o que mais interessa ao investidor. Um imóvel bem localizado e moderno, tem margem de valorização mínima de 40% sobre o valor final até a entrega do imóvel, ou seja, em média de 24 a 36 meses.

Um imóvel conceito pode valorizar mais que 50% sobre o valor final, trabalhei com um projeto que em 36 meses (período de obra) valorizou 73% sobre o valor final, pode ser absurdo mas é real. Alguns projetos, estes eu infelizmente não estive presente, chegaram a valorizar mais de 100% sobre o valor final em apenas 36 meses (período de obra ainda).

A questão é que fica muito fácil falar do que já foi valorizado, falar do que vai valorizar de hoje para daqui a 36 meses requer muita técnica, estudo de mercado e visão.

O momento de vender seu imóvel pode ser na planta, com a valorização de mercado ou depois de pronto. Depois de pronto ele continua valorizando, em percentual menor. Não aconcelho ficar mais que 8 a 12 anos com o mesmo imóvel ou conceito, pois ai entraremos na Deflação (desvalorização) ou valorização em menor escala em sua grande maioria. Antes deste periodo além da valorização você pode ganhar durante todo este período uma locação duradoura. Depois você soma o lucro da locação + a valorização, temos o valor total do lucro, falarei disto detalhadamente mais a frente.


ONDE INVESTIR

A regra é a mesma em qualquer lugar, na pior da hipóteses você pode ter de 20 a 30% de valorização sobre o valor final, isso não quer dizer que você perdeu, você ganhou, mas ganhou abaixo do esperado.

Como falei anteriormente a média é 40% e imóveis conceitos podem ultrapassar os 50%, até onde podem chegar não dá pra afirmar.

Terrenos, casas, apartamentos, salas comerciais, hoteis, flats, bairros planejados, etc....

Existem "n" opções, a questão é identificar quais são as melhores visando re-vendas ou locação.


UM DOS MAIORES CASES DE SÃO PAULO - CA'DORO

Comercializamos o CADORO neste final de semana, com total de 908 unidades de alto padrão, mix de hotel, comercial e residencial em apênas em 8 horas, abrimos o plantão as 9h00 e as 17h00 não tinha mais nenhuma unidade, e uma fila de clientes ainda interessados no projeto. Este é um projeto conceito no Centro de São Paulo. Valor de m² em torno de R$10.000,00 - Conclusão, pronto deverá chegar no mínimo a R$15.000,00 om², pois terá também a estação do metro a menos de 200m.

Residencial CADORO - Centro de São Paulo (100% comercializado)


Escritórios CADORO - Centro de São Paulo (100% comercializado)


Hotel CADORO - Centro de São Paulo (100% comercializado)



CAMPINAS - HORIZON (TAQUARAL - BREVE LANÇAMENTO)

Breve lançamento no PQ. Taquaral em Campinas, apartamentos residenciais de 119m² 3 suítes, 2 ou 3 vagas. A muito anos não lançamentos nada no Bairro, a região esta carente, este é um projeto que tem pespectiva de zerar na semana do lançamento e no maximo em 3 meses. É possível que venda 100% no dia do lançamento, devido ao grande número de corretores trabalhando no mesmo projeto. O investidor também vai buscar seu investimento neste projeto, buscando a re-venda para o target consumidor final. Arrisco a afirmar que esta é uma das melhores opções para investimento de Campinas, não há concorrentes para este projeto. A valorização acima do esperado será inevitável.

Breve Lançamento: Horizon - Cidades do México - PQ. Taquaral - Campinas



CAMPINAS - RESIDENCIAL PATEO ABOLIÇÃO

Comercializamos o PATEO ABOLIÇÃO em Campinas, Conceito Condomínio Clube com mais de 30 ítens de lazer em um patrimônio Histórico em Campinas, o 3º no país a ter um bem tombado privativo do condomínio. Um casarão Colonial com 1.600m² onde todos os itens de lazer internos serão inseridos, além de toda área de lazer externa. O PATEO ABOLIÇÃO, embora não tenha sido vendido 100% no lançamento, aguarda o maior evento de decoração da américa latina no bem tombado, O CASACOR com estimativa de 40 mil visitas, o empreendimento que já esta mais de 75% comercializado vai zerar entre este mês, Setembro e Outubro. Este empreendimento vai superar os 50% de valorização até a entrega.

PATEO ABOLIÇÃO - Campinas



SÃO CAETANO DO SUL - NETWORKING BUSINESS UNION

Comercializamos no final da Semana Passada dia 27 de agosto 2011, em um bairro Planejado Conceito Europeu, a 2ª Fase do NETWORKING BUSINESS TOWER, em apênas 4 dias, 375 salas comerciais foram comercializadas. O valor de m² começou em R$6.500,00 e terminou em R$7.500,00 - Frente a um Shopping destinado ao Publico Classe "A" e com uma visinhança de alto nível, sendo apartamentos residênciais de alto padrão, ainda em lançamento.

Neste bairro esta em andamento o projeto do Monotrilho que ligará ABC, e a construção do novo Hospital São Luiz. Imaginem a valorização dos apartamentos residênciais frente a um Shopping e ao lado de um complexo comercial com serviços clínicos \ executivos, proximo ao monotrilho e hospital. E a valorização do Comercial? Neste conceito, é inevitavel a valorização acima dos 50%.


Networking Business Tower - Espaço Cerâmica - São Caetano do Sul (100% comercializado)




LIMEIRA -SP (INTERIOR PAULISTA) - RESIDENCIAL LEBLON

Vamos comercializar em Limeira - SP (Interior) Apartamentos residênciais com um conceito moderno na cidade. Entregues todos com fechaduras Biométricas (acesso com a digital), preparado para ser automatizado e área de lazer completa entregues equipadas e decoradas, torre única com 2 elevadores em uma das principais avenidas da cidade a 5min. do centro. O Lançamento esta previsto para dia 24 de setembro, e já tem 95% do espelho bloqueado, esperando apênas sair o R.I. Investidores e consumidores finais. Valor de m² de R$2.600,00. Margem de valorização em 24 meses de 40% no mínimo. Este é um projeto que não tem concorrente, pois não existe nenhum complexo de apartamentos residenciais com fechadura biométrica e preparado para ser automatizado em Limeira. Neste projeto, tem investidores adquirindo mais que 5 unidades para investimento.

Leblon


São apenas alguns exemplos, é claro que tenho muito mais opções em carteira com boas margens de valorização em muitas localizações do país. Em especial São Paulo e grande São Paulo, Jundiaí, Campinas e RMC, interior e Litoral Paulista. De padrão popular até o mais altíssimo padrão.


CONCEITOS & CONCEITOS

Imóvel popular tabém valoriza, seja de R$80.000,00, seja o de mais alto padrão de R$32 milhões. O segredo é buscar conceito moderno e sofisticado, buscar o que hoje atrai o publico target final. Apartamentos Residenciais conceitos tem liquídez na re-venda e grande procura, principalmente quando pronto. Salas comerciais tem forte liquídez na locação, atingindo até 1% ou até ultrapassando, além da valorização de mercado. Flats pode ser interessando para locação e re-venda.

Cada caso é um caso, tenha em mente, os projetos de melhoria na região, os conceitos e localização.




DEFLAÇÃO IMOBILIÁRIA (Desvalorização)


Muito se fala de valorização, mas nem sempre é assim. Em qual momento podemos ver a desvalorização de um imóvel? Porque ele desvaloriza?

Para apartamentos ou casas construídas, a desvalorização pode vir com o tempo, o seu conceito acaba ficando "arcaíco" e sem funcionalidade.

Posso citar alguns exemplos:

  • Apartamentos no Centro de Campinas com 150m², 1 vaga de garagem, sem itens de lazer e condomínio relativamente caro.
  • Apartamentos no Centro de Campinas, com 60m², sem vaga de garagem, sem área de lazer e condomínio relativamente caro. (Deixar o carro na rua ou no estacionamento, correr o risco de ser assaltado se chegar do trabalho ou de alguma festa anoite).
  • Apartamentos com 250m², sem área de lazer com 1 vaga de garagem em bairro nobre em Campinas. (1 vaga para uma família inteira grande, nos dias de hoje não comporta) Apartamentos com plantas antigas, grandes corredores, muita área construída disperdiçada e pouca ventilação. Alguns destes sem terraço.
  • Casas antigas, algumas sem vagas de garagem, quardos com janela pra rua , espaços internos com corredores, pouca ventilação e iluminação.
  • Terrenos, em casos extremos se por algum motivo ou força maior a região seja degradada (raramente acontece em algumas regiões, ou sempre acontecem em outras).

Acaba tendo para estes imóveis baixa demanda, imagine: Temos forte demanda para apartamentos clube e com 2 vagas de garagem. Mas não temos forte demanda para apartamentos grandes sem área de lazer e com 1 vaga de garagem, isso não quer dizer que esta demanda não exista. Ela existe em menor escala.


RISCOS E SEGURANÇA AO INVESTIR

Como profissional do Ramo Imobiliário, preso principalmente pela transparência, não faço negócio de forma que tenha alguma surpresa para meus clientes, sempre serei muito objetivo e discreto em minha consultoria.

Os riscos existem, durante o período de obra pode cair um meteoro, um avião ou lixo espacial no terreno de construção e causar uma fatalidade, embargando a obra e obrigando o Incorporador a devolver o dinheiro.

Não é nada disso, não vamos viajar!

Neste ramo também se escuta falar, obras embargadas, obras liberadas, obras irregulares, propinas, em fim. Quem se lembra da ENCOL? Maior empresa do Setor Nacional quebrou e deixou muitas obras inacabadas. Eu costumo falar que a ENCOL foi um mal necessário para o mercado imobiliário nacional.

Para você que não sabe, a ENCOL utilizava o capital de um complexo 60% vendido para cobrir obras de um outro complexo 10% vendido. Ela tinha esta liberdade em movimentar caixa de uma obra pra outra sem restrições e não havia seguradoras naquela época. Conclusão, a ENCOL quebrou e deixou obras inacabadas, algumas os donos fizeram licitações e terminaram, outras estão até hoje em obras e algumas da mesma forma que foram deixadas.

Como eu disse, um mal necessário, depois do que aconteceu, criou-se a lei do Patrimônio e Afetação, que obriga cada obra ter um CNPJ individual do Incorporador. Ou seja, todo o capital que você hoje investe em um imóvel na Planta, fica depositado na conta deste CNPJ, e só pode ser utilizado especificamente para aquela obra. A Incorporadora não pode utilizar este valor para outros fins pois fica em poder do Banco (segurador) e é controlado, pode ser um Bradesco, Itaú, Santander, Caixa Economica, qualquer banco.

Se por um acaso a obra embargar este capital esta garantido, se acaso a obra for cancelada (abortada pela Incorporadora), este capital será devolvido corrigido pelo INCC. Se a obra for liberada segue normalmente os procedimentos. Se ocorrer atrazo acima do prazo do contrato de compra e venda, respeitando os 6 meses de carência que todas as incorporadoras hoje tem, consumidor pode entrar com ação judicial contra a Incorporadora e recorrer as multas previstas por lei, nestes casos a causa é ganha a favor do consumidor.


Os Riscos existem, mas o seu investimento hoje estará sempre de uma forma mais segura e garantida. Hoje existem muitos recursos a favor do consumidor, como no caso de atraso de obra, vamos ver a seguir.




ULTIMA EDIÇÃO EM 06/09/2011 - Ainda tenho muito que escrever nessa postagem, estou sem tempo e não consigo terminar hoje. No decorrer da semana finalizarei o conteúdo.

Obrigado.

Olegário - Executivo de Investimentos - Abyara
(19) 8850-4679 \ (11) 6577-3878



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